中国房地产企业近年来呈现出规模化、集中化的特点，年品牌房企凭借自身优势，销售规模持续扩大，行业集中度进一步提升，独角兽企业、黑马企业不断出现，中国奥园就是其中的代表。中国奥园年销售金额快速增长，达到.8亿元，较年增长.22%，增速在Top50房企中排名第二，这份漂亮的成绩单甚为亮眼。(年11月29日奥园正式更名为“中国奥园集团股份有限公司”,下文中所指“奥园”或“奥园集团”均为“中国奥园集团股份有限公司”。)中国奥园集团股份有限公司(股票代号:)年5月2日宣布，年首四个月累计实现合同销售约人民币.1亿元，同比增长36%；合同销售面积约.5万平方米，同比增长41%，平均售价约每平方米人民币10,元。年4月，中国奥园实现合同销售金额约人民币95.7亿元，合同销售面积约95.5万平方米，同比分别增长33%和26%。中国奥园这位“课代表”近两年势如破竹，业绩像坐了火箭一样往上一路狂飙，今天我们来深刻剖析一下奥园。
亮眼业绩与增长速度
奥园集团在~年经历了波动增长的阶段，增速变化很大但总量较小。年，奥园沈阳、重庆项目开盘，年房市热度升高，奥园广东多个优质项目开盘遭到哄抢，都带来销售额的突然增长。年至今，奥园销售额迎来一段稳定的快速增长时期，3年复合增长率达到81.88%。同策研究院选取5家年销售金额与奥园集团相近的典型房企，在同等企业中奥园集团5年复合增长率排名第一，3年复合增长率仅次于佳兆业，而佳兆业3年复合增长率极高的原因是年销售金额较少。
▲奥园-年销售金额及销售金额增长率
奥园集团近几年来总资产及营业总收入持续增长，年以来增速逐渐加快。年-年奥园总资产复合增长率56.97%，营业收入复合增长率47.74%，如竹子拔节般快速增长。年总营收为96.15亿元，年总营收为.5亿元，年便已快速增长到.06亿元。可谓异军突起！
▲中国奥园飞速增长
不同市场背景下诉求不同
从时间上来看，房地产企业在不同市场背景下，所呈现出的特点和诉求也不同，同策研究院大致将时间段分为：年前，年-年间，及年后三个阶段。第一阶段房地产企业发展模式可归纳为资源主导阶段，是以土地、资金及关系推动形式的发展阶段。
在经过能力主导阶段后，房地产企业打下了基本能力的基础，而在年后，在房地产市场新常态下，企业需要结合自身优势和能力，并进行延伸。未来房地产企业的发展诉求将从能力主导向更高的阶段转变，注重开发端的金融化是重点，并与住宅产业化及运营结合，以此提高企业核心能力，其次强化针对C端的服务，扩大、维护业务客户群等，我们可将该阶段归纳为能力延伸阶段。奥园自年成立以来经过22年的发展，已基本完成能力主导阶段的发展，但能力延伸阶段的发展目标尚未实现。
奥园的发展紧跟市场脚步
企业的成长不能单独来看其规模有多大，发展速度如何，这些仅仅只代表企业的某个方面。一个企业发展得好不好，我们可以根据企业的5个维度来进行衡量，即规模积累、运营效率、增长品质、成本控制、安全边际五个方面，即为“多快好省稳”。我们将根据这五个维度，对奥园集团进行剖析。
年郭梓文在香港创立香港金业集团，即为中国奥园的前身，公司最初仅在香港开展业务活动，年进入广东，成立广东金业集团，并提出以体育为主题的住宅项目开发理念，首个代表项目——广州奥园开盘即热销。在年公司登陆港交所（股票代码.HK），并在年进入百亿俱乐部行列，年首次进军海外市场，并取得优秀业绩，年开始快速规模化。
▲中国奥园的发展历程
奥园的发展脚步紧跟市场趋势。年房产正式商品化，大量资金进入房地产市场，奥园创业阶段正逢中国房地产市场第一次迎来繁荣时期；年在热钱、炒作、人民币升值等因素影响下，房价大幅增长。此时的中国奥园恰逢创业阶段。伴随着年的四万亿计划与年房地产市场进入深度调整期，中国奥园加速迅猛扩展，成功登陆港交所。此时的一线城市虽然严控但需求仍旺盛，而三四线城市却因过度投资库存积压，大量房企重返一线城市。以来房地产市场步入“白银时代”，因地制宜，分而治之的调控思路控制市场流动性，中国奥园开启了海外扩张。年市场的火爆以及房价的快速增长，致使政府更有力的调控。市场集中度快速提升，房企快速规模化，地产大鳄显现。房地产市场定调，“房住不炒”，“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”被提出，市场逐渐进入存量时代，踩准了这一系列中国房地产市场发展的时间点，顺势而为造就了奥园的高速增长。
从土地层面来看，奥园集团近年来不断扩充土地储备，为奥园集团销售额高速增长奠定基础，年公司土地储备总建筑面积达到.7万㎡，同比增长37.07%。同时公司销售面积增速更快，土地储备存续比不断下降，未来奥园将持续扩大土地储备规模，奥园行政总裁郭梓宁在年业绩会上表示，年中国奥园预计拿地款为亿元。
▲中国奥园土储情况
奥园集团的三年规划中把土地布局战略分为三步：年完成战略框架的布局，首次进入多个省市，初步建立起环渤海区域、华东区域、中西部核心区域和华南区域四大片区；年重点区域的城市群建立，在新进入城市及其周边扩大投资规模；年将重点
